華僑城“旅游+地產”的開發模式讓其成為國內主題公園開發的翹楚，但是，沒有了地產的輔助，華僑城還能復制它的成功嗎？上海歡樂谷正在考驗著華僑城的盈利模式。

位于上海松江的歡樂谷邊上也有一排排在建的獨棟別墅，不過這不屬于華僑城所有，而是另一家房地產公司開發的項目。

由于開發初期沒有獲得相關用地，上海歡樂谷是華僑城唯一一個建設主題公園時無法捆綁開發住宅地產的項目。首次打破了華僑城“旅游+地產”的盈利模式，華僑城拿什么收回近20億元的巨額投資？

爭取拿地

目前，華僑城在深圳、北京和成都各有一個歡樂谷，上海是第四站。

“上述三地基本都是使用旅游和住宅用地同步拿，然后同步開發的模式，將地產和旅游結合是我們的整體盈利模式。住宅地產是對主題公園邊際效益的提升。但上海不同，當時已經沒有拍賣的土地資源了，我們只能純粹發展主題公園。”上海華僑城、上海歡樂谷總經理董喜生告訴CBN記者。

CBN記者也在現場看到，上海歡樂谷周邊的用地基本都已“名花有主”，緊挨著的是別墅樓盤紫園，入口周邊是佘山艾美酒店和索菲特酒店，在艾美酒店邊上，則是占用了大量土地的月湖雕塑公園。

在附近住宅和商業地產已被開發得比較極致的情況下，上海歡樂谷幾乎已經喪失后續開發地產的可能。

對此，董喜生透露，只要有機會，華僑城肯定會爭取在上海歡樂谷周邊開發酒店、商業或住宅地產，延續華僑城一貫的旅游地產模式。“其實我們是希望配合主題公園建造酒店的，但同樣沒有獲得用地，據我們了解，在松江新城應該還有拿地空間，我們肯定會去爭取。”

但是，松江新城距離歡樂谷約4~5公里距離，與歡樂谷能產生協同提升效應的關聯度不算太大。目前華僑城在上海確有開發一項住宅項目，位于閔行的新浦江城，但該樓盤是純粹的住宅項目，與上海歡樂谷并無直接關聯。

查閱華僑城2008年財報可以發現，該公司房地產業務持續增長，全年銷售商品房面積近20萬平方米，實現營業收入36億元，公司各控參股企業全年共接待游客1219萬人次，旅游營業收入為18.88億元。

可見，華僑城旅游業收入僅為地產收入的一半左右，其依托歡樂谷主題公園概念開發的地產項目才是收入主打，其在深圳、北京、成都結合主題公園概念的樓盤都較為熱銷。

華僑城集團首席執行官兼總裁任克雷曾表示，若不結合地產開發，需要4年造一個主題公園，開發了配套住宅地產后，可以用于支持主題公園發展，4~5年間可以同時建設幾個主題公園。

靠什么盈利？

“上海歡樂谷是全國最大的，我們預計年客源可達300萬以上。”華僑城集團副總裁劉平春告訴CBN記者，除去近20億元的投資，接下來數年內還會追加投資，滾動建設。按照每年攤及部分成本來計算，上海歡樂谷今年的收入應該可以超過當年所涉及的成本。

目前上海歡樂谷已銷售年卡6萬多張，回籠資金2000多萬元。若按理論上的年客源量300萬人次來計算，200元人均門票，年收入約5億~6億元，但還需扣除費用成本。以目前運作經營業績最佳的深圳歡樂谷為例，其年客流量可達350萬人次，年利潤為1.2億元。劉平春表示，上海項目在邊投入建設邊運作的模式下，所有投資全部收回預計需7~9年時間。

“可見，僅依靠主題公園盈利的周期是非常漫長的。”彼路旅游國際公司客戶關系總監、咨詢師胡曉鶯指出，迪士尼樂園的盈利主要依靠衍生品，但國內主題公園依舊主要靠門票，歡樂谷也不例外，其衍生品收入僅占總體收入不到10%，在此情況下，沒有了地產捆綁，要加快盈利確有難度。

“其實華僑城可以就上海歡樂谷作為特例來研究開發新的運作模式，歡樂谷年客流量可達300多萬，本身已不錯，品牌也建立了，但缺乏聯動運作模式。歡樂谷可以與其他業態合作，將主題公園作為一個平臺，比如推出衍生品的網絡銷售、做強相關的零售快消品，或者與其他產業合作開發客戶，將主題公園作為整體產業鏈的一個載體，其實迪士尼樂園就是迪士尼公司所有業務中的一環。假如歡樂谷可以開發新模式，那么即便沒有了地產的捆綁，主題公園本身的盈利能力也會很強。”胡曉鶯分析。